重庆一中法院发布近四年商品房买卖合同纠纷案件典型案例

“2019年至今，重庆一中法院辖区两级法院受理商品房预（销）售合同纠纷18782件，审结17076件。其中，重庆一中法院受理2907件，审结2808件。”12月7日，重庆一中法院线上发布信息，通报了近四年辖区两级法院商品房买卖纠纷的审理情况和典型案例。

分析发现，商品房销售合同纠纷逐渐从占绝对比例的购房者与开发商之间的“两金”争议（即逾期交房违约金和逾期办证违约金争议），转向补充协议条款效力认定、精装房质量异议、销售顾问权限、开发商口头承诺效力等新类型争议。

在发布的一则典型案例中，案涉房屋的购房合同中并未明确购买一楼的业主享有花园的单独使用权，但被告某公司在销售时仍宣传购买一楼的业主可以使用花园面积，熊某在得知无法兑现该承诺后，遂以该公司虚假宣传导致其以高于正常价格的房款购买案涉房屋，向合川区法院起诉要求该公司承担赔偿责任。

法院经审理认为，熊某与该公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋面积并不包括小区花园面积，房屋单价系双方自愿商定，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，对双方均具有法律约束力。遂对认定熊某要求退还购房差价的诉讼请求与合同约定不符，不予支持。

近年来，部分开发商利用底层赠送花园使用权的营销术语将房屋进行溢价销售，部分购房者明知花园系小区公共部分但出于占便宜的心理仍然选择购买，购买后实际无法得到花园单独使用权。购买者对于房屋价值的认定应当结合楼层、具体位置、软硬件功能等综合考虑。

法官提示，购房时开发商未写入合同的承诺可能无效。本案中开发商与购房者约定将小区部分公共花园面积交由购房者专有使用，但双方明知购房合同仅对屋内面积及单价进行明确，未包括小区花园面积，故购房者请求开发商退赔差价，人民法院不予支持。

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