董少鹏:出现烂尾楼业主停贷,怎么办?

近期,一些地方出现预售房“烂尾”、业主抱团停止还贷的情况。主要原因是,开发商资金链断裂,施工停顿,预售房不能如期交付;而那些靠分期贷款买房的业主,却不得不继续还贷。业主为减少损失,决定集体“拒绝还贷”。

笔者认为,一些地方出现烂尾楼,说明部分开发企业盲目扩张、隐性举债的情况是严重的,它们没有管理好自身的财务风险。预售房制度允许开发商使用一定规模的杠杆资金,但前提是其流动资金须确保施工建设、装修以及日常运营的需要。一些开发商将开发贷款和业主预缴购房款混合使用,有的还把项目公司款项挪作他用,导致风险敞口放大。在实践中,后一种情况并不罕见。近两年来,我国金融监管部门加强了对预售款的监管。今年2月,住建部、央行、银保监会联合下发《关于规范商品房预售资金监管的意见》,明确细化了监管口径。各地政府也出台了地方性监管办法。停工楼盘只有两条路:一是开发商多方筹措资金,重新满足监管要求,恢复施工建设;二是开发商无法满足监管要求,工程只能停在那里。

凡是业主抱团拒还贷款的项目,开发商一般也已到了山穷水尽的地步。业主拒绝还贷实属无奈之举。根据目前的法律规定,在预售款监管方面,还没有建立起业主、银行、开发商三方共担风险的合同架构,而是两对相对割裂的合同关系,即银行和业主之间的借贷关系、开发商和业主之间的买卖关系。如果业主拒绝还贷,将首先遭遇损失。当然,银行打官司索债,或真的收不回贷款,也会形成损失。业主方面认为,拒绝还贷是因房子不能如期交付,并非无理由违约;并且,房子不能如期交付,与开发商违规操作和监管不到位有直接关系,甚至可能存在银行违规发放预售款的问题。

化解僵局的最佳办法,就是督促、帮助开发商筹集到真金白银,恢复建房进程。同时开发商应当适度补偿业主损失。如果银行在资金监管方面存在违规和监管漏洞,也应承担相应责任。当前情况下,应千方百计解决周转资金缺口问题。建议地方政府、相关金融机构和其他投资主体在一定条件下提供临时救助,让楼盘活起来。如果救助不能解决问题,建议由大型房地产公司接手相关楼盘,用市场化办法收购资产,让楼盘活起来。对于长时间拖延交付,甚至不能交付的楼盘,应通过法律裁决,明确各方应当承担的责任和损失。

从长期的制度建设来看,预售房制度应完善三道门槛:一是开发商必须有足够的资本实力和融资能力。按照开发商自有资金和信用等级来核定其可以建什么样的楼盘、可以承担什么样的开发项目。一旦发生风险事件将对开发商评级进行调整。二是强化预售资金的闭环监管和闭环使用。除了确保预售资金专款专用之外,还要加大对违法违规行为的处罚力度。开发商如果套取预售款并挪作他用,相关银行如果违规操作,都要给予行政处罚和民事惩罚,情节严重的要追究刑事责任。三是增加监管要求,将预售款拨付进度后移。借鉴美、德、法等国经验,结合中国国情,要求在建筑封顶、装修完毕、符合入住标准三个阶段性要求之后,才分批次按比例拨付预售款。坚决避免用业主预售款做打底资金、启动资金的情况。目前国家的规定是首次拨付节点不得早于地下结构完成,最后拨付节点为房屋所有权首次登记。建议修改监管办法,将第一个节点后移。(作者是证券日报副总编辑)

热门相关:异界之极品奶爸   不负荣光,不负你   纨绔仙医   如意小郎君   我有无数神剑